대토보상과 지역주택조합 연계방안

‘대토보상’이란

대토보상이란 대규모 공익사업을 시행할 때, 토지보상금을 현금이 아닌 해당 사업지구에 조성하는 토지(대토)로 보상받는 제도

‘지역주택조합사업’이란

주택법에 따른 개발사업의 일종으로 지역주택조합이 일정 구역 토지의 소유권과 사용권을 확보하여 조합원의 주택을 건설하고 잔여물량을 일반에 분양하는 사업

지역주택조합사업의 문제점

- 지역주택조합은 일부 토지소유자의 속칭 ‘알박기’ 등의 사유로 사업부지의 소유권을 확보하기까지 장기간 소요로 신속한 사업추진이 어려우며, 이로 인한 자본비용 증가로 사업수지 악화 위험

왜 ‘대토지역주택조합’인가?

대토보상이 이루어지는 공공주택지구 등은 공공사업시행자인 LH등이 토지조성을 마친 후 조합에 사업부지를 공급하므로 주택건설사업 개시 후 계획에 맞춰 사업을 추진하는 것이 가능

대토지역주택조합사업의 선결과제

주민들의 공동주택용지 대토보상에 대한 비선호 경향을 해소하고, 보상시기와 부지 공급시기의 시차(3~5년)동안 안정적으로 사업추진을 할 수 있는 방안 필요

대토보상은 중·소·영세 개발업자 위주로 사업추진이 이루어지고 있어, 불법 전매를 유도하는 등 문제 발생

그림. 대토보상-지역주택조합사업 연계방안

붙임 : 대토보상제도 개요

01. 대토보상의 개요

‘대토보상’이란

대토보상이란 대규모 공익사업을 시행할 때, 토지보상금을 현금이 아닌 해당 사업지구에 조성하는 토지(대토)로 보상받는 제도이다.

대토보상의 목적(도입효과)

주민과 함께하는 공익사업
토지소유자가 개발사업에 직접 참여토록 하여 주민과 개발이익을 공유할 수 있어 주민과 함께하는 공익사업을 추진할 수 있다.

부동산 시장안정
대토보상이 활성화되면 대규모 토지보상금이 풀리는 것을 억제하여 인근지역의 부동산 가격을 안정시키는 효과를 기대할 수 있다.

안정적 자금관리
공익사업 시행을 위해서는 사업초기에 대규모의 자금이 필요한데, 대토보상을 도입하면 사업시행자의 자금조달 부담을 완화할 수 있다.

대토보상 적용사업(적용대상)

대토보상은 주택 및 상업용지 등 일반인에 공급하는 토지가 있는 경우 사업지구의 규모에 관계없이 시행하는 것을 원칙으로 한다.

환지방식으로 시행하는 사업은 토지소유자가 환지에서 개발사업을 시행하게 되므로 별도로 대토보상을 시행하지 않는다.

재개발, 재건축 사업은 일종의 입체적 환지사업으로 대토보상을 시행하지 않는다.

주거환경개선사업은 재개발 사업대상 중 사업성이 극히 열악하여 공공이 주체가 되어 시행하는 사업으로 대토보상을 시행하지 않는다.

본 사업의 인허가 조건으로 시행하는 부대사업의 경우 본 사업지구의 토지이용계획, 공급시기 등을 고려하여 본 사업지구의 조성토지로 대토보상 할 수 있다.

02. 대토보상 대상자

대토보상 신청자격

「건축법」 제57조에 따라 지방자치단체의 조례로 정하는 대지의 분할제한면적 이상의 토지를 양도한 자 (지분으로 소유한 경우 포함)

주거지역	상업･공업지역	녹지지역	그 밖의 지역
60㎡ 이상	150㎡ 이상	200㎡ 이상	60㎡ 이상

※ 대지의 분할제한면적 이상인 필지를 여러 명이 공유하고 있으나 각각의 지분면적이 분할제한면적 미만인 지분소유자는 분할제한면적 이상을 모아 공동으로 대토보상을 신청할 수 있으나, 집합건물부지의 대지권자는 대토보상 불가

부재부동산 소유자의 경우 의무적 채권보상자로 1억원 이하의 현금보상부분에 대해서만 대토로 보상받을 수 있다.

03. 대토로 공급하는 토지

대토로 공급할 수 있는 토지

사업시행자가 매각을 목적으로 조성하는 토지는 원칙적으로 대토로 공급할 수 있다. 다만, 매각용지 중 공급받을 자의 요건이 별도로 정해진 토지는 해당 요건을 갖춘 토지소유자에게 대토로 공급할 수 있다.

대토로 보상받을 수 있는 면적

토지소유자는 현금으로 보상받는 금액을 한도로 대토보상을 신청할 수 있다. 이때 토지 용도별로 대토로 보상 받을 수 있는 면적 상한이 있는데, 주택용지는 990㎡ 이하, 상업용지는 33㎡ 이상 1100㎡ 이하이며, 그 밖의 용지는 해당 사업지구의 토지이용계획 등을 고려하여 지역본부장이 정할 수 있다.

04. 대토보상 신청방법 및 선정순위

대토보상 신청방법

토지소유자는 대토보상공고에 따라 대토로 공급하기로 결정된 토지 중 희망하는 용도를 지정하여 대토보상을 신청할 수 있다.

단독주택용지는 1세대 1필지를 기준으로, 그 외의 토지는 1인 1필지를 기준으로 대토보상을 신청할 수 있다.

대토보상자 순위선정 기준

대토보상 신청접수결과 대토의 용도별 신청금액이 공고한 시행규모를 초과할 경우 다음 순위에 따라 대상자를 선정한다.

- 1순위 : 현지인 중 공람공고일 1년 이전부터 해당 사업지구 내에서 거주·영업·소재한 자

- 2순위 : 현지인 중 1순위에 해당하지 않는 자

- 3순위 : 부재부동산소유자 (토지보상법에 따른 부재부동산소유자)

동일 순위 내에서 경합하는 경우에는 토지보상금 중 대토와 채권의 합계비율이 높은 순으로 대상자를 선정하고, 합계비율도 같은 경우에는 추첨한다.

대토보상자 특별우선순위

다음과 같은 경우에는 사업시행자는 현지인에 대해 특별우선순위를 부여하여 최우선적으로 대토로 보상할 수 있으며, 이때 특별우선순위자 내에서 경합이 있는 경우 추첨으로 대상자를 선정한다.

1. 사업지구 내 취락지구에 토지를 소유하고 거주하는 자가 블록형 단독주택용지를 신청하는 경우

2. 근린생활시설의 토지 및 건축물 소유자가 전부 협의하고 근린생활시설용지를 신청하는 경우

3. 협의양도인택지 대상자가 주거전용 단독주택용지를 신청하는 경우

4. 기타 우선순위를 부여할 특별한 사유가 있는 경우

05. 대토보상 및 대토공급 절차

대토보상 공고		-대토보상의 규모, 절차, 신청방법, 선정기준 등 공고 -대토의 위치, 면적, 가격은 보상 당시의 토지이용계획 기준으로 추정
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대토보상 신청접수		-토지소유자는 대토보상 공고한 토지의 가격범위 내에서 대토로 보상받고자 하는 토지의 용도와 금액을 정하여 신청 -토지보상금은 현금, 채권, 대토로 나누어 신청 가능 · 부재부동산소유자가 1억원을 초과하는 보상금을 의무적 채권으로 보상받는 경우 1억원까지 대토보상 신청 가능 · 근저당권 해제 등을 목적으로 보상금(현금)으로 채무를 상환하는 경우 현금보상금을 제외한 금액까지 대토보상 신청 가능 -대토 신청금액을 대토의 추정단가로 나눈 면적을 대토로 공급하며, 대토보상계약 시점에 결정
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대상자 선정		-대토보상 신청금액이 대토의 가격을 초과할 때 대상자 선정순위는 ①사업지구 내 현지인, ②현지인, ③부재부동산소유자 순으로 선정 -선정순위가 같은 경우에는 토지보상금 중 대토보상금과 채권보상금의 합계비율이 높은 순으로 대상자를 선정하고, 비율이 같으면 추첨
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대토보상계약		-대토보상계약을 체결하고 토지 소유권을 사업시행자에게 이전 -수용하는 경우 보상금 지급에 갈음하여 대토보상약정 체결
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(조성공사)
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대토공급 공고		-공급할 대토의 위치, 면적, 공급가격, 공급절차 등을 확정하고 대토보상 계약자들에게 개별 통보 -대토의 공급가격은 다른 법령에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 일반 분양가격으로 한다.
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대토공급신청		-대토보상 계약면적이 대토공급면적을 충족해야 공급신청이 가능하며, 단독신청이 불가능한 경우 조합, 리츠를 구성하거나 공동으로 신청 가능 -하나의 필지에 둘 이상의 신청자가 있으면 추첨으로 대상자 선정
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대토공급계약
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대토개발사업		-직접사업 : 개인, 공동 또는 조합이 직접 개발사업을 시행하는 방식 -간접사업 : 전문역량을 갖춘 개발업체를 활용하여 간접적으로 사업을 시행하고 수익을 분배받는 방식 * 리츠개발사업, 신탁개발사업
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대토의 소유권 이전		대토의 소유권이 이전되면 대토보상 절차 종료

06. 대토보상권 전매금지와 현금보상 전환

대토보상권의 전매금지

대토보상권(현금으로 전환하여 보상받을 권리 포함)은 대토보상계약일부터 소유권이전등기일까지 전매가 금지된다. 이를 위반할 경우 1억원 이하의 벌금 또는 3년 이하의 징역에 처해질 수 있으며, 사업시행자는 대토보상을 취소하고 현금보상으로 전환할 수 있다.

현금보상 전환

대토보상자는 다음과 같은 경우 현금보상으로 전환해줄 것을 신청할 수 있다.

1. 국세 및 지방세의 체납처분 또는 강제집행을 받는 경우

2. 세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상 해외에 체류하려는 경우

3. 토지소유자의 채무변제를 위하여 현금보상이 부득이 한 경우

4. 그 밖에 부상이나 질병의 치료 등을 위하여 현금보상이 부득이하다고 명백히 인정되는 경우

5. 토지소유자의 사망으로 상속인이 상속세, 양도소득세 등을 납부하려는 경우

6. 대토보상계약 체결일부터 1년이 경과한 경우

사업시행자는 대토보상계약 이후 사업계획이 변경되어 토지로 보상할 수 없는 경우 현금보상으로 전환할 수 있다.

대토보상금에 대한 이자지급

구분	부리기간	이자율
대토보상금	소유권이전등기접수일 ∼ 대토공급계약일	3년 만기 국고채 금리와 3년 만기 정기예금 이자율 중 높은 금리 적용 * 보상채권(현지인 3년)이자율과 동일
현금보상전환	소유권이전등기접수일 ∼ 실제현금지급일
현금보상전환(전매위반)		위 이자율의 2분의1 적용